從國家政策導(dǎo)向、城市經(jīng)濟(jì)和交通樞紐定位、冷庫供需情況以及投資市場流動(dòng)性等方面綜合考量，北、上、廣、深一線城市及其衛(wèi)星城市是冷庫投資的優(yōu)先選擇對(duì)象，內(nèi)陸城市中武漢、成都等核心物流樞紐以及消費(fèi)規(guī)模較大城市，具有較強(qiáng)的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對(duì)象。

冷庫投資選址的一般性要求

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施因其冷凍冷藏的功能屬性，耗電量大，因此要求所在區(qū)域有可靠電力和水源供應(yīng)，也需具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。

冷庫供電屬于第二類負(fù)荷，需要有一個(gè)可靠性較好、電壓為10或6千伏的外部電源；在特殊情況下，如遇35千伏電壓電源時(shí)，盡可能一次變?yōu)?.4千伏。新建高壓輸電線路至電源接火點(diǎn)的距離應(yīng)力求縮短。選址時(shí)應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐碾娫础⒐╇娏孔魃钊肓私?，并?yīng)與當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系，取得供電的證明。如果附近沒有電源，需另選庫址。除邊遠(yuǎn)地區(qū)外，一般不考慮自己設(shè)發(fā)電設(shè)備供電。

冷庫用水量較大，庫址附近必須保證有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水。500噸以下的冷庫在無天然水源的情況下，也可采用自來水，但應(yīng)根據(jù)庫址其他條件經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合比較后確定。

冷庫選址還應(yīng)避開有污染的化工廠、水泥廠、煤廠、傳染病院以及其他產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵、臭氣和對(duì)地下水有污染的工業(yè)企業(yè)。其衛(wèi)生防護(hù)距離必須符合國家“工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。

冷庫投資區(qū)位優(yōu)先于租金

根據(jù)調(diào)研顯示，倉儲(chǔ)區(qū)位優(yōu)先于租金成為受訪企業(yè)倉庫選址的共識(shí)?？拷M(fèi)者和終端市場、靠近交通設(shè)施、靠近制造商和供應(yīng)商分列選址要素的前三位，物流企業(yè)通過優(yōu)化倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)整體供應(yīng)鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈?zhǔn)称穼?duì)于存儲(chǔ)條件、時(shí)效要求更高，因此冷庫對(duì)于區(qū)位、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)熱度等方面有更高的要求。

1、國際門戶城市:

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩(wěn)定的增長空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機(jī)會(huì)，新項(xiàng)目地塊開發(fā)和存量項(xiàng)目升級(jí)改造并重。

2、全國性交通樞紐:

處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)能級(jí)和樞紐能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機(jī)會(huì)。

3、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn):

消費(fèi)規(guī)模增長潛力巨大，冷庫市場將會(huì)得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動(dòng)性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

冷庫投資要注意所在區(qū)域的潛在客戶群，重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)口食品、生鮮電商、大型商超、連鎖餐飲等企業(yè)冷鏈需求聚集的區(qū)域和位置。

1、港口倉位于主要港口城市

主要租戶為跨境食品電商、肉類、乳制品、果蔬及海產(chǎn)品等進(jìn)口貿(mào)易商，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，通用性較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

2、區(qū)域分撥倉/中心倉位于樞紐城市

主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、食品生產(chǎn)加工、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，冷庫功能較為齊全、通用性較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

3、城市配送倉位于主要消費(fèi)地城市

靠近消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域，主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為10,000-30,000平方米，冷庫主要用于下游的快速調(diào)撥和配送，通用性強(qiáng)，具有極強(qiáng)的投資價(jià)值。

2021年12月國務(wù)院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，明確冷鏈物流是中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)程中的重要基礎(chǔ)設(shè)施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。

冷鏈倉儲(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域主要包括三類企業(yè)，分別為：冷庫基礎(chǔ)設(shè)施提供商、第三方運(yùn)營商和綜合服務(wù)提供商。

1、冷庫基礎(chǔ)設(shè)施提供商

通常具備較為優(yōu)質(zhì)的冷庫資源，在冷庫的投資、建造/改造等方面具備較為豐富的經(jīng)驗(yàn)；

2、冷庫第三方運(yùn)營商

通常較少自建冷庫，主要是通過租賃現(xiàn)成冷庫（或改造冷庫）進(jìn)行運(yùn)營管理，在庫內(nèi)操作和現(xiàn)場管理方面具有較為成熟的經(jīng)驗(yàn)；

3、綜合服務(wù)提供商

通常為上游客戶提供一站式服務(wù)，既在全國投資布局冷庫網(wǎng)絡(luò)，又在搭建庫內(nèi)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為客戶提供“冷庫存儲(chǔ)+庫內(nèi)操作”的綜合服務(wù)。

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施是冷鏈業(yè)務(wù)的底盤，具有位置優(yōu)勢和建造品質(zhì)優(yōu)勢的高標(biāo)準(zhǔn)冷庫，將會(huì)受到市場和客戶的青睞。同時(shí)，具備高效穩(wěn)定的庫內(nèi)運(yùn)營水平和客戶服務(wù)能力，也越來越成為上游企業(yè)選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。

“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，了解周邊競品的相關(guān)情況有利于判斷區(qū)域內(nèi)冷庫總供應(yīng)量及未來新增供應(yīng)。通過周邊競品對(duì)比分析，指定科學(xué)合理的產(chǎn)品規(guī)劃，打出價(jià)格優(yōu)勢。

對(duì)于冷庫庫址的選擇，確定冷庫的區(qū)域位置是重中之重，位置選擇是否合理，關(guān)系到工程速度、基建投資和投產(chǎn)后的管理以及經(jīng)濟(jì)效益。

冷庫選址確定后，應(yīng)立即根據(jù)現(xiàn)有資料擬出總平面布置方案和草圖，以供技術(shù)勘測、征地以及征求城建部門意見所用。待技術(shù)勘測工作全部完成，地形、地質(zhì)、土壤、水文等資料齊全后，再結(jié)合城建等有關(guān)部門的意見，修改方案后，繪出正式的總平面布置圖。

冷庫往往由主庫與附屬建筑組成，主庫包括不同單元，如冷卻間、凍結(jié)間、冷藏間、氣調(diào)保鮮間、穿堂、冷庫站臺(tái)等等；附屬建筑包括制冷壓縮機(jī)房及設(shè)備間、生產(chǎn)加工車間等等。

對(duì)于冷庫的布置，應(yīng)盡量做到工藝流程順暢，不交叉，生產(chǎn)和進(jìn)出庫運(yùn)輸線路通暢，不干擾，路線較短；符合廠(庫)區(qū)總平面布局的要求，與其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)和進(jìn)庫物資流向銜接協(xié)調(diào)；高低溫分區(qū)明確，盡可能各自分開；在溫度分區(qū)明確、內(nèi)部分間和單間使用合理的前提下，縮小絕熱圍層的面積；適當(dāng)考慮擴(kuò)建和維修的可能。

在布置中可充分運(yùn)用穿堂作為連接各部分的紐帶、銜接前后工序的橋梁與物資流通的渠道。

1、安全防護(hù)

低溫環(huán)境會(huì)危害人員健康，應(yīng)當(dāng)避免長時(shí)間在低溫下作業(yè)，避免面對(duì)或者背對(duì)風(fēng)操作。合理設(shè)置貨架布局以及冷間布局，使操作流程連貫順暢，加快作業(yè)節(jié)奏，縮短庫內(nèi)的停留時(shí)間。對(duì)于庫門反鎖、制冷劑泄漏等潛在危險(xiǎn)的防范，設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)充分考慮。

2、通行順暢

所有通道出入口應(yīng)當(dāng)盡量保持平整，減少有一定角度的坡面以及臺(tái)階的存在。對(duì)于凍貨物的搬運(yùn)，無坡度與無臺(tái)階的出入口最為便捷。所有通道應(yīng)當(dāng)盡量寬敞，便于貨車及人員通行。為避免不必要碰撞，應(yīng)減少通道轉(zhuǎn)彎，如必須使用轉(zhuǎn)彎，應(yīng)當(dāng)盡量加大轉(zhuǎn)彎處轉(zhuǎn)角。因庫內(nèi)外溫差大易產(chǎn)生水汽，最好采用平整防滑的地面，避免局部積水或者地面凹凸不平。

3、標(biāo)識(shí)醒目

庫房內(nèi)外應(yīng)當(dāng)盡可能提供多種標(biāo)志和信息源，以適合操作人員作業(yè)。如以各種標(biāo)志給作業(yè)者提供庫內(nèi)環(huán)境的信息，使人們能最大范圍地感知其所處環(huán)境的空間狀況，以減少對(duì)于陰冷環(huán)境的緊張感和產(chǎn)生危險(xiǎn)的可能性。

與普通建筑不同，冷庫有許多獨(dú)有的特點(diǎn)，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮。

1、功能多樣

冷庫不僅具有倉儲(chǔ)功能，還可兼具加工、包裝、配送等延伸功能，必須要滿足各種不同食品冷加工生產(chǎn)工藝流程的合理要求，對(duì)于庫內(nèi)外運(yùn)輸條件、包裝規(guī)格、托盤尺寸、貨物堆裝方式、設(shè)備布置等也要進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)。

2、少開孔洞

為保持冷庫內(nèi)溫度濕度平穩(wěn)恒定，一般不開窗，并盡量減少孔洞，工藝、水、電等設(shè)備管道盡量集中使用孔洞。庫門是庫房貨物進(jìn)出的必要通道，但也是庫內(nèi)外空氣熱濕交換量最顯著的地方，在滿足正常使用的情況下，門的數(shù)量也應(yīng)盡量少。在門的周圍應(yīng)采取措施，如加設(shè)空氣幕、電熱絲等。

3、減少“冷橋”

在相鄰但庫溫不同的庫房或者庫內(nèi)與庫外之間，由于建筑結(jié)構(gòu)的聯(lián)系構(gòu)件或者隔熱層中斷等都會(huì)形成“冷橋”，容易出現(xiàn)結(jié)冰、霜、露現(xiàn)象，若不及時(shí)處理會(huì)致使“冷橋”附近隔熱層和構(gòu)件被損壞。為防止熱量傳遞影響庫房溫度和防止建筑結(jié)構(gòu)的損壞，在設(shè)計(jì)、施工和使用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意盡量減少“冷橋”的形成。

4、隔熱減耗

冷庫內(nèi)外一般溫差較大，為減少冷量損耗，減少或者限制外界熱量通過庫房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)入庫內(nèi)，需在冷庫建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)上設(shè)置具有隔熱性能的隔熱層，而且要有一定的厚度和連續(xù)性。此外，為減少太陽輻射熱的影響，冷庫表面顏色要淺，表面光滑平整，盡量避免大面積的日曬。屋頂可采取措施，如架設(shè)通風(fēng)層來避免太陽輻射熱直接通過屋頂傳入庫內(nèi)影響庫溫。

5、地坪防凍

冷庫地坪雖鋪設(shè)與庫溫相適應(yīng)的隔熱層，但并不能完全隔絕熱量的傳遞，只能降低其傳遞的速度。當(dāng)冷庫降溫后，庫溫與地坪下土層之間會(huì)產(chǎn)生較大的溫差以及冰晶形成，最終將引起地坪凍臌或者地基凍臌現(xiàn)象，危及建筑結(jié)構(gòu)安全。因此，低溫冷庫的地坪除了設(shè)置隔熱層、隔汽層、防潮層之外，還需要采取地坪防凍措施，使地坪下的土層溫度保持在0℃以上。

冷庫需要采取地坪防凍措施

6、注重消防

冷庫建筑的消防設(shè)計(jì)具有一定特殊性，在冷庫內(nèi)和穿堂都要布置消火栓，并且水帶要足夠長。由于低溫的原因，通常在常溫下的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)無法正常工作，所以在溫度低于0℃的冷庫內(nèi)不可能設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。有些就不再設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，在必要時(shí)可考慮其他措施，如采用粉末滅火。