物流基地選址應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)規(guī)劃，選擇距離市中心較近、交通便利、遠(yuǎn)離污染源，且電力保障充分的區(qū)位。市政道路、供排水管網(wǎng)、排污等基礎(chǔ)配套建設(shè)條件較好，最好能夠集中連片，易于管理。避免出現(xiàn)地理位置偏，輻射半徑小的選址弊端。

基地選址應(yīng)考慮整合當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)的難度系數(shù)，打造區(qū)域性的集散中心應(yīng)盡可能的將分散的中小型物流企業(yè)引入基地實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，全方位構(gòu)建冷鏈物流的運(yùn)營模式和流通模式，從而提高物流基地的影響力和知名度，同時(shí)也易于形成物流定價(jià)的話語權(quán)。

目前“物流圍城”現(xiàn)象和“最后1公里”問題還沒有徹底解決。進(jìn)城的貨物需要在多個(gè)批發(fā)市場中轉(zhuǎn)、物流環(huán)節(jié)被人為加長。物流基地選址應(yīng)加強(qiáng)城市物流規(guī)劃與城外物流基礎(chǔ)設(shè)施之間的銜接性，實(shí)現(xiàn)物流規(guī)范建設(shè)和管理。

冷鏈物流基地的建設(shè)需要明確區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、藥品等物流需求，市場缺口是物流基地實(shí)現(xiàn)快速收回投資成本和持續(xù)盈利的基本保障，市場需求包含冷儲(chǔ)需求、運(yùn)輸需求、市配需求等，物流基地建設(shè)應(yīng)確定目標(biāo)市場、服務(wù)半徑和適銷人群，準(zhǔn)確判斷物流基地建設(shè)的市場空間和市場規(guī)模。

首先，冷鏈物流基地的功能定位要符合國家、省、州、市出臺(tái)的物流產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，符合物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局和發(fā)展定位。其次，建設(shè)地應(yīng)具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是物流基地建設(shè)強(qiáng)有力的支撐，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)能有效降低生產(chǎn)成本，提高生產(chǎn)效率，實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)支撐、加快物流業(yè)提檔升級(jí)和良性競爭。第三，冷鏈物流基地建設(shè)主要有商貿(mào)服務(wù)配送型、口岸服務(wù)型、貨運(yùn)樞紐型、綜合服務(wù)型四種類型。根據(jù)區(qū)域物流市場的需求情況和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的建設(shè)情況，合理定位冷鏈物流基地的功能和屬性，并通過功能定位引導(dǎo)基地功能區(qū)域建設(shè)。

各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇冷庫建設(shè)類型標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，冷庫供需區(qū)域重疊度很高，但仍存在諸多問題。有些城市供需兩旺，但供需無法有效匹配；有些省市冷庫相對(duì)過剩，但是高標(biāo)庫少，很多冷庫硬件無法滿足高端客戶需求；有些資質(zhì)證照不全，客戶在選擇時(shí)有后顧之憂；因此，各地因地制宜，建設(shè)符合當(dāng)?shù)匦枨蟮臉?biāo)準(zhǔn)冷庫。

整體建設(shè)開發(fā)思路一般情況下，冷鏈物流基地的基礎(chǔ)功能包含冷儲(chǔ)、配送等基本服務(wù)功能，車輛輔助服務(wù)、辦公服務(wù)等配套服務(wù)功能，以及信息服務(wù)、供應(yīng)鏈管理等增值服務(wù)功能。其中，信息平臺(tái)是項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)，通過信息平臺(tái)的建設(shè)引領(lǐng)物流園區(qū)的發(fā)展。項(xiàng)目信息平臺(tái)集資源共享、信息集成、智慧運(yùn)作和全程可視為一體，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化發(fā)展。

冷鏈倉庫分揀區(qū)域開發(fā)思路：冷鏈倉儲(chǔ)中心主要用于存儲(chǔ)需中轉(zhuǎn)的物資，采用自動(dòng)化機(jī)械、設(shè)備，從入庫、包裝、分揀、暫存、出庫等整個(gè)流程全部采用智能化與無人化作業(yè)，完成貨物的揀選工作；此區(qū)域須配備智能化的物流裝備，如電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、自動(dòng)分揀輸送系統(tǒng)、自動(dòng)旋轉(zhuǎn)貨架、自動(dòng)裝卸系統(tǒng)、自動(dòng)導(dǎo)向系統(tǒng)、自動(dòng)起重機(jī)、商品條碼分類系統(tǒng)、機(jī)器人、輸送機(jī)等新型高效的現(xiàn)代化、自動(dòng)化物流配送機(jī)械化系統(tǒng)。

冷鏈配送中心開發(fā)思路：該區(qū)域主要功能是為物流下游經(jīng)銷商、零售商、客戶作配送工序。利用流通設(shè)施、信息系統(tǒng)平臺(tái)。對(duì)物流貨物作倒裝、分類、流通加工、配套、設(shè)計(jì)運(yùn)輸路線、運(yùn)輸方式，為客戶提供配送服務(wù)。

冷物流管理服務(wù)區(qū)開發(fā)思路：該區(qū)域承擔(dān)著項(xiàng)目的總體運(yùn)營的功能，為實(shí)現(xiàn)物流基地的現(xiàn)代化、信息化和智能化的提供保障；應(yīng)加強(qiáng)信息化服務(wù)中心的建設(shè)，含基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)與機(jī)房、指揮中心、信息發(fā)布系統(tǒng)、貨運(yùn)交易信息平臺(tái)和數(shù)據(jù)交換中心等，提供全方位的物流服務(wù)。

物流輔助服務(wù)區(qū)和生活區(qū)開發(fā)思路：該區(qū)域主要為不同類型的冷鏈車、貨車提供汽車修理服務(wù)、汽車配件售賣服務(wù)；生活區(qū)主要為基地工作人員提供生活、休閑娛樂等配套。

配套工程開發(fā)思路：主要為基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化基地整體環(huán)境；主要建設(shè)包括道路、停車場、綠化、管道設(shè)施、消防設(shè)施、供配電工程等。

冷鏈物流耗能較大，物流基地的建設(shè)需要對(duì)能耗、電費(fèi)等進(jìn)行考核，尤其是隨著“碳中和”與“碳達(dá)峰”的推進(jìn)，更高效的制冷技術(shù)及節(jié)能環(huán)保技術(shù)在冷庫中大規(guī)模應(yīng)用。從冷庫的選址、建筑布局、材料選用、內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及壓縮機(jī)、冷庫門等制冷和物流設(shè)備的選用，都應(yīng)以節(jié)能環(huán)保為前提進(jìn)行考量。具體生產(chǎn)要素有以下幾點(diǎn)：

近年來，一線城市的冷鏈需求最為旺盛，但是一線城市的物流倉儲(chǔ)用地均價(jià)超過100萬元/畝。其中，深圳市平均價(jià)格最高，達(dá)到273.72萬元/ 畝；其次為北京市，平均價(jià)格為173.68萬元/畝。云南省各地州土地價(jià)格較一線城市略低，但是對(duì)于物流基地的建設(shè)需要給予土地購買方面的支持。

從成本結(jié)構(gòu)來看，物流基地最主要的運(yùn)營成本是電費(fèi)和人工，分別占成本結(jié)構(gòu)的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊，分別占成本比例的8%、7%。政府應(yīng)完善當(dāng)?shù)氐淖冸娬窘ㄔO(shè)，保障電力供應(yīng)，并協(xié)調(diào)給予電力價(jià)格方面的優(yōu)惠支持。

相比高標(biāo)倉，冷庫建造成本和運(yùn)營成本更高，在同等面積及構(gòu)造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。不論是建造階段，還是運(yùn)營階段，冷庫成本均較高。尤其是“干改冷”，較直接投資冷庫的成本還要貴50％。

制冷成本與冷庫建造成本基本接近。

冷鏈物流數(shù)字化包括政府層面的數(shù)字化和企業(yè)層面的數(shù)字化。

政府層面的數(shù)字化，是指冷鏈物流大數(shù)據(jù)云平臺(tái)建設(shè)。冷鏈物流大數(shù)據(jù)云平臺(tái)是由大數(shù)據(jù)展示系統(tǒng)、冷鏈物流監(jiān)管系統(tǒng)和冷鏈物流業(yè)務(wù)系統(tǒng)構(gòu)成。冷鏈物流業(yè)務(wù)系統(tǒng)的核心是冷鏈供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)。冷鏈物流大數(shù)據(jù)云以全程監(jiān)管為基礎(chǔ)、資源整合為支撐、信息化平臺(tái)為保障，將冷鏈物流信息采集、產(chǎn)品追溯、溫度監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)分析等功能于一體，可廣泛應(yīng)用于食品、農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)的冷鏈供應(yīng)鏈管理中。

企業(yè)層面來講，冷鏈物流數(shù)字化和信息化能夠使用戶借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)與區(qū)塊鏈等技術(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)控冷鏈物流流通中各環(huán)節(jié)，打通生產(chǎn)商、供應(yīng)商、銷售商以及消費(fèi)者之間的信息壁壘，結(jié)合大數(shù)據(jù)挖掘分析和云計(jì)算等技術(shù)在冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的應(yīng)用，最大化冷鏈物流資源利用率，實(shí)現(xiàn)冷鏈物流的智能化、自動(dòng)化操控，最終達(dá)到顯著降低冷鏈物流各環(huán)節(jié)人力、物力成本，提高冷鏈物流運(yùn)行管理效率，實(shí)現(xiàn)食品質(zhì)量與安全可追溯、可監(jiān)控以及訂單信息與位置可跟蹤。

冷鏈物流企業(yè)在業(yè)務(wù)還未穩(wěn)定時(shí)期，進(jìn)行冷鏈物流數(shù)字化建設(shè)的方式宜先使用第三方成熟的SaaS服務(wù)，以避免過高的試錯(cuò)成本。上升期應(yīng)當(dāng)從運(yùn)營規(guī)范以及加強(qiáng)冷鏈品控的視角來謀劃冷鏈物流數(shù)字化的建設(shè)，穩(wěn)定期效率提升和流程優(yōu)化的角度來選擇冷鏈物流數(shù)字化的目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)。

冷庫的盈利模式有租金收入、冷鏈增值服務(wù)和資產(chǎn)增值服務(wù)。

收入結(jié)構(gòu)分為租金收入和操作收入兩部分，租金收入可按面積(㎡)、重量(噸)等標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)；同等情況下,冷庫租金可達(dá)干倉的2.5-3倍左右; 操作收入按照操作內(nèi)容、操作量、周轉(zhuǎn)率等進(jìn)行計(jì)費(fèi),計(jì)費(fèi)單位可按托、箱、件等。租金收入。倉庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲(chǔ)場地租給第三方冷鏈物流企業(yè)、電商平臺(tái)、食品加工商貿(mào)企業(yè)等客戶租賃服務(wù)帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源之一。以上海為例，近五年上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場的租金年復(fù)合增長率近3%，高于住宅投資2%左右的租金回報(bào)水平。

在倉儲(chǔ)環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運(yùn)、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益，基于上述基礎(chǔ)服務(wù)，還可以通過拓展供應(yīng)鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益。

資產(chǎn)增值收益的實(shí)現(xiàn)主要有資產(chǎn)的出售和資本市場上市兩種途徑，通過資產(chǎn)的升值預(yù)期充分體現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴(kuò)張。這部分的收益往往通過籌資行為來實(shí)現(xiàn)。

參與物流基地建設(shè)的投資方式有“基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商”“第三方運(yùn)營商”“綜合服務(wù)提供商”三種方式，每種方式的業(yè)務(wù)模式、盈利模式、以及物業(yè)性質(zhì)也不盡相同。

物流基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以采用政府第三方承建商承建，由運(yùn)營服務(wù)商或第三方服務(wù)商全面運(yùn)營的方式；也可以采取引入一家龍頭企業(yè)，負(fù)責(zé)基地的建設(shè)、運(yùn)營；第三種方式是“以商招商”，通過“合資”“合作”“入股”等方式，合建物流基地。

招商運(yùn)營物流基地招商運(yùn)營應(yīng)聚焦冷鏈物流關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈的增鏈補(bǔ)鏈的切入點(diǎn)和突破口，梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同創(chuàng)新、技術(shù)改造、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面的工作，關(guān)注冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的延伸及拓展，針對(duì)性的引入相關(guān)企業(yè)和整合區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，形成獨(dú)具特色的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。招商運(yùn)營應(yīng)提升冷鏈物流基地龍頭企業(yè)的主導(dǎo)作用，大力支持龍頭企業(yè)“硬件”和“軟件”基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與提升；整合平臺(tái)資源實(shí)施精準(zhǔn)招商行動(dòng)，聚焦于整個(gè)冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈缺鏈弱鏈短鏈環(huán)節(jié)，全面梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)、下游企業(yè)，篩選梳理重點(diǎn)目標(biāo)企業(yè)，開展專項(xiàng)招商工作。支持現(xiàn)有龍頭企業(yè)以商引商，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)鍵、薄弱、確實(shí)環(huán)節(jié)的企業(yè)入駐。

政策扶持各級(jí)政府應(yīng)積極給予物流基地土地、廠房、金融、人才、稅收、財(cái)政等方面優(yōu)惠政策。特別是物流稅收，從全國的情況來看，稅收征管模式與物流發(fā)展還存在不匹配的現(xiàn)象?，F(xiàn)代物流強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、配送、倉儲(chǔ)、流通加工等環(huán)節(jié)一體化運(yùn)作，客觀上需要統(tǒng)一納稅、一站式服務(wù)。但從現(xiàn)行的營業(yè)稅政策來看，運(yùn)輸環(huán)節(jié)按照交通運(yùn)輸業(yè)征稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行3%稅率，倉儲(chǔ)和其他環(huán)節(jié)按照服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行5%稅率。各環(huán)節(jié)分開獨(dú)立核算，執(zhí)行不同的抵扣政策，且分包一次就要開一次票、納一次稅，物流業(yè)的一體化運(yùn)作受到阻礙，導(dǎo)致物流業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加。

伴隨著《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》政策的出臺(tái)，未來冷鏈物流相關(guān)政策的制修訂將圍繞現(xiàn)代化冷鏈物流體系建設(shè)，建立橫縱交錯(cuò)的行業(yè)規(guī)劃及管理制度，逐步打造中國式現(xiàn)代化高效冷鏈物流體系。

隨著疫情防控政策的放開，食品跨境運(yùn)輸打開了大門，多式聯(lián)運(yùn)也將破繭而出， “多式聯(lián)運(yùn)+冷鏈”成為激發(fā)冷鏈物流快車道發(fā)展的新動(dòng)力。

供銷合作社的重啟，打造了銜接縣鄉(xiāng)村的冷鏈物流體系，構(gòu)建公共型農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施骨干網(wǎng)將成為打通城鄉(xiāng)冷鏈物流的新通道。

伴隨著冷鏈物流行業(yè)進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展的快車道，冷鏈物流對(duì)其裝備也提出了更高的要求。冷鏈數(shù)智化、智能化需要更加科學(xué)、更加專業(yè)的技術(shù)賦能。

智慧物流園區(qū)指通過5G、AI、IoT、無人化設(shè)備等新技術(shù)體系的賦能，構(gòu)建現(xiàn)代智慧物流園區(qū)，打通物流服務(wù)體系與園區(qū)管理體系，提高企業(yè)協(xié)同作業(yè)水平，提升園區(qū)整體運(yùn)行效率。與此同時(shí)，通過共享系統(tǒng)、共享倉位、共享辦公、共享設(shè)備、共享車輛、共享人才，構(gòu)建智慧物流網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)共享化、產(chǎn)業(yè)智慧化、跨界融合化，提高流通效率、降低物流成本，帶動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物流行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，是未來物流園區(qū)發(fā)展的重要方向之一。